青岛市人民政府办公厅关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见
青政办发〔2014〕13号
各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
为进一步完善保障性住房建设和管理，加快推进保障性住房并轨运行，根据《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知 》（国发〔2013〕20号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）等有关规定，结合我市实际，现提出以下意见。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想。深入贯彻落实科学发展观，巩固和发展党的群众路线教育实践活动成果，按照保障和改善民生的要求，坚持从我市实际和满足基本住房需求出发，进一步完善我市住房保障制度体系，加快推进保障性住房统筹建设、并轨运行，优化保障性住房供应结构。到“十二五”期末，使我市保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇户籍低收入家庭住房困难问题得到基本解决,新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体居住条件得到明显改善，外来务工人员住房困难问题得到有效缓解。
（二）基本原则。
1.政府主导，市场运作。发挥政府的主导作用，在政策和资金等方面对住房保障工作给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和金融机构的积极性，动员社会力量广泛参与保障性住房建设和管理工作。
2.科学规划，分步实施。根据我市经济社会发展水平和财政能力，结合城市规划、土地利用规划、住房建设发展规划，以及我市中低收入住房困难家庭和外来务工人员住房的实际需求，科学制定住房保障发展规划，分步组织实施。
3.全市统筹，区市负责。在市区范围内，统一住房保障政策、保障标准、建筹制度、管理方式，确保住房保障工作全面协调推进。按照属地化管理的原则，保障性住房建设和筹集任务由各区、市负责落实。
二、加快推进保障性住房政策并轨
（一）完善保障性住房政策。进一步加强保障性住房建设和管理，整合各类保障性住房政策，推进廉租住房和公共租赁住房房源并轨运行，加大公共租赁住房建设力度，适度扩大租金补贴保障范围，逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系。租金补贴标准根据低收入家庭的经济承受能力、市场租金水平等因素综合确定，具体发放范围和标准，由国土资源房管部门会同财政部门另行制定，并公布执行。
（二）扩大保障性住房供应范围。将符合现行住房保障条件的城镇低收入住房困难家庭、部分新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体，以及有稳定职业的外来务工人员统一纳入保障性住房供应范围，根据不同群体实施分类保障。根据我市经济社会发展水平和财政能力，以及住房保障工作实施情况，逐步扩大保障范围，动态调整保障性住房申请标准，原则上每3年调整一次。
（三）统一保障性住房申请模式。将目前保障性住房分类申请调整为统一申请，符合条件的城镇低收入住房困难家庭申请住房保障时，不再区分申请房源类型，统一按照保障性住房进行申请登记，并核发统一的保障性住房准予登记通知书。
（四）做好保障性住房并轨政策衔接。按照“老人老办法、新人新政策”的原则，逐步完善保障性住房分配办法。
1.老人老办法。对实行统一申请模式前已经审核符合条件的经济适用住房和限价商品住房申请家庭，通过开工在建或者进入供地程序待建尚未分配的经济适用住房和限价商品住房房源满足其需求。
2.新人新政策。对实行统一申请模式后新增的低收入申请家庭，统一纳入公共租赁住房保障范围，并结合各类保障性住房房源供应结构和准入条件的调整，合理确定各批次保障性住房的保障对象。
三、以公共租赁住房为主体统筹保障性住房建设
（一）明确建设目标。根据我市保障性住房需求情况，制定《青岛市住房保障发展规划（2014-2016年）》（见附件），进一步明确保障性住房建设任务。新审批保障性住房项目以公共租赁住房为主，除已进入供地程序的项目外，原则上不再审批新的经济适用住房和限价商品住房项目。
（二）完善建筹模式。按照“政府主导、企业参与、政策扶持、市场运作”的原则，通过新建、改建、购买等方式多渠道筹集公共租赁住房。采取政府投资和社会投资相结合、配建和集中建设相结合的方式建设，具体采取以下模式：
1.政府投资委托代建。由政府直接投资，委托开发建设单位建设，建成后产权移交政府。
2.国有投资公司建设。国有投资公司以及投融资平台要发挥主导作用，积极参与公共租赁住房建设和经营。市、区（市）两级国有投资公司应当主动参与公共租赁住房建设，市、区（市）两级财政可通过注入资本金或者直接投入项目建设资金等方式支持国有投资公司参与建设。市级国有投资公司承担其土地一级开发所在区域的公共租赁住房建设。
3.社会投资建设。鼓励大专院校、科研机构以及用工规模较大或者引进人才较多的企事业单位利用自有存量国有建设用地建设公共租赁住房。鼓励农村（社区）集体经济组织投资、建设和经营公共租赁住房。企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区，应当按照集约用地的原则，在企业相对集中的地段，由相关企业出资参与集中建设公共租赁住房，统一配套公共服务设施。
4.开发项目配建。各类住宅建设用地应当优先配建公共租赁住房。存量建设用地配建保障性住房的比例按照现行政策执行。新增建设用地规划为住宅的，应按照不低于规划住宅建筑面积20%的比例配建公共租赁住房。配建的公共租赁住房由开发建设单位长期持有的项目，配建比例可适当降低。
5.购买。对土地资源紧张、落实保障性住房指标确有困难的区，可通过政府公开招标采购的方式购买部分小户型商品住房作为保障性住房房源。同时，也可通过在其他区异地购买保障性住房指标等方式解决，并对房源所在区给予经济补偿，补偿标准按建筑面积每平方米600元执行；其中，购买公共租赁住房集中建设项目建设指标的区，还应当根据项目综合建设成本向建设单位支付建设费用。项目综合建设成本由市价格主管部门会同市国土资源房管部门参照《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》（市政府令第145号）核定。
（三）加强土地资源统筹配置。对土地资源相对丰富的区，由区政府、市国土资源房管局、市规划局在地铁（轻轨）重要站点、枢纽周边等配套设施相对完善的区域，每年选择一定规模的土地，纳入市级保障性住房建设用地储备，并在控规编制中落实保障性住房建设用地和相应的规划控制指标，完善各项公共服务配套设施。根据年度计划安排，由青岛公共住房建设投资有限公司等国有公司将上述土地专项用于保障性住房集中建设，所建保障性住房指标由市级统筹使用。保障性住房集中建设地块经市政府批准后，由相关区政府按照市政府规定的时限，办理土地、规划、建设等各项前期手续。
（四）优化规划布局。依据城市总体规划、产业布局和住房困难群体的需求,统筹规划、合理布局保障性住房。保障性住房的规划选址，应当与城市发展、产业用地调整规划相结合，与轨道交通、城市道路建设相衔接，并充分考虑居民就业、就医、就学以及加强社会管理等需要，在靠近产业园区、地铁（轻轨）重要站点（枢纽）等区域，结合城市规划确定的居住片区选址建设保障性住房。
（五）同步建设配套设施。统筹建设进度，道路、供水、供电、供暖、供气、通讯、消防、污水与垃圾处理等市政基础设施和教育、医疗卫生、商业等公共服务设施，要与保障性住房同步规划建设,同步交付使用。相对偏远区域要加大投入，加快配套完善交通、教育、医疗、商业等公共服务设施，确保居民生活和工作便利。集中建设的保障性住房应实行小区全封闭管理，配备必要的视频监控等智能管理信息系统。认真贯彻落实国家、省有关保障性住房绿色建筑行动的部署，按照省地、节能、环保的要求，推广新技术、新材料、新工艺，提高保障性住房建设质量和居住品质。
四、加强保障性住房管理
（一）加强分配管理。规范准入审核，进一步加大保障性住房资格审核力度，全面实行申请人承诺书制度，申请人要对其提供的住房、收入、财产等信息的真实性负责，定期向区、市住房保障机构报告变动情况。健全房屋、民政、社会保障、公安、公积金、地税、金融机构等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制，建立我市居民家庭经济状况核对系统。健全公平分配机制，接受社会监督，确保分配过程公开透明、结果公平公正。完善轮候排序和综合计分规则，对经审核符合住房保障条件的家庭，根据统一的轮候排序规则，按照困难优先、分步实施的原则逐步予以保障。
（二）健全租金定价制度。进一步健全公共租赁住房的租金定价机制，公共租赁住房租金标准按照适当低于市场租金的原则确定。对政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，根据保障对象的支付能力实行差别化租金。对符合规定的条件，因患重病等特殊困难且无力支付租金的家庭，在享受原差别化租金的基础上，可适当减免部分租金。具体租金标准由价格主管部门会同国土资源房管、财政等部门研究确定并适时调整。房屋产权单位自行建设的面向本单位符合保障条件的职工的公共租赁住房，租金标准按照略低于市场租金标准，由房屋产权单位自行确定，并到住房保障和价格主管部门备案。
（三）加强运营和使用管理。要健全保障性住房社区管理体系，提高保障性住房社区的管理和服务效率。对政府投资建设和筹集的公共租赁住房项目，由国土资源房管部门通过政府采购平台，公开招标、依法确定运营单位，或者直接委托专业的运营机构进行后期管理，并建立定期检查和考核制度。对其他方式筹集的公共租赁住房项目，主要采取市场化方式管理和运营。进一步加强保障性住房分配后管理，区（市）住房保障机构要定期组织检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定依法收回。对中介机构代理出售、出租保障性住房的，应当依法给予处罚。
（四）完善退出机制。对廉租住房、公共租赁住房承租人经济状况发生改善的，适时调整租金标准。承租人不再符合保障条件时，应当在规定期限内腾退；逾期不腾退且确无其他住房的，应当按市场价格收取租金。对拒不服从退出管理的，住房保障机构应当按照有关规定依法收回。
五、强化工作落实
（一）加强组织领导。市住房保障工作领导小组各成员单位要认真履行职能，切实做好职责范围内相关工作。对于保障性住房建设项目，要建立绿色审批通道，简化审批流程，提高审批效率，确保保障性住房建设和管理工作顺利实施。各区、市政府是住房保障工作的责任主体，要明确具体工作责任和措施，扎实做好保障性住房建设和管理工作，切实做到规划到位、资金到位、管理到位、监管到位和公平分配。
（二）健全考核机制。市政府按年度与各区、市政府签订目标责任书，并建立考核奖惩机制，定期对保障性住房建设和管理工作进行考核。市住房保障工作领导小组办公室负责督促各区、市和各职能部门落实年度建设计划，加强协调指导、日常考核等工作。对工作不落实、进度跟不上、措施不到位、质量有问题或者配合不积极的区、市和职能部门，由市监察部门按规定进行约谈和问责。
（三）加强宣传引导。坚持正面报道，引导社会舆论，主动发布和准确解读政策措施，及时反映工作进展情况。加大宣传力度，广泛宣传实施保障性住房并轨运行的重要意义，积极引导广大居民进一步转变住房观念，争取社会各界对住房保障工作的支持，积极营造良好的舆论氛围。
青岛市人民政府办公厅
2014年7月24日
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