不平凡的2008年，青岛住房公积金运行取得了不平凡的收获。2008年是青岛市住房公积金管理中心成立以来各项业务发展最好的一年，全市住房公积金归集额、贷款额、业务收入、增值收益、上缴廉租住房建设补充资金等业务指标均创历史新高，逾期贷款率创近年新低。在受国际金融危机影响和全国房地产市场低迷的大背景下，资金运作安全有效，各项业务快速增长，对本市廉租房制度建设做出了突出贡献，住房公积金制度在整个住房保障体系中的作用日益凸显。
    一、2008年主要业务指标全面超额完成计划
    归集额和新增开户人数持续增长。全年实现住房公积金归集额50.51亿元，完成年计划的117%，同比增加5.88亿元，增长13.17%。截至12月底，全市公积金累计归集总额288.66亿元，实现归集余额154.34亿元。全年全市新增公积金开户职工10.53万人，完成年计划的188%，同比增长1.6万人，增幅17.89%，全面完成全年新增职工开户增长率8%的目标。
    年度住房公积金提取额增速放缓。2008年全市提取公积金30.59亿元，占年计划的89.34%，占当年归集额的60.56%，同比增加3.78亿，增幅为14.1%，较上年增幅下降18个百分点，增幅为七年来最低。其中购买自住住房提取11.19亿元，偿还购房贷款本息提取12.99亿元，分别占提取总额的36.58%，42.46%，两项之和为24.18亿元，占提取总量的79.04%，同比下降4个百分点。历年累计提取总额134.31亿元，占累计归集总额的46.53%。
   个贷发放额和贷款余额稳步增长。年度公积金贷款发放人数和金额均创造了历史新高，首次超过了建设银行和工商银行个人住房贷款发放量，且位居五大银行之首（建行25.89亿，工行21.25亿,中行20.06亿，农行9.32亿，交行4.46亿）。2008年全市发放公积金个贷16487户，同比增加1774户，增幅为12.06%；发放公积金贷款30.5亿元，占年计划的117.3%，同比增加5.37亿元，增长20.7%；户均贷款18.53万元，同比增长7.86%。截至12月底，累计发放住房公积金个贷10.05万户，发放贷款总额141.4亿元，贷款余额90.99亿元。贷款余额同比增加18.97亿元，增长26.35%。全年共回收住房公积金个贷资金11.18亿元，历年累计回收49.09亿元，占贷款总额的34.72%。截至12月31日，全市二期以上逾期贷款12.25万元，同比下降了44.4%；逾期率为0.013‰，同比降低了0.018‰，为近年来新低。
   业务收入与增值收益同创新纪录。全年实现业务收入6.14亿元，同比增加1.7亿元，增幅38.3%；占业务收入67.4%份额的个贷利息收入4.14亿元，同比增长43%；业务支出3.07亿元，较上年减少1300万元，同比降幅4%，全部是支付缴交人利息的支出；收支抵扣，全年实现增值收益3.075亿元，同比增加1.835亿元，增幅147%；全年提取城市廉租住房建设补充资金2.74亿元，同比增长1.89亿元，增幅220%，约相当于2008年之前历年上缴廉租住房建设补充资金总和的2倍，住房公积金对全市廉租住房建设资金的贡献率达到54.8%。
    二、2008年青岛住房公积金运行的特点及分析
  （一）归集额创历史新高,扩大覆盖面依然任重道远
    从历年归集额的走势看，归集趋势基本表现为逐年递增的规律性增长。全年完成住房公积金归集额50.51亿元，完成年计划的117%，同比增加5.88亿元，增长13.17%；当年人均缴存额为6122元，同比增长10%，略高于2008年全市社会职工平均工资9.2%的增长率。年度归集额、人均缴存额均创历史新高，继续保持全省领先，为公积金贷款业务提供了充足的资金来源。
    成绩的取得是多方共同努力的结果。一是强化宣传。充分利用报刊、电台、电视台、网站等传媒，不断提高住房公积金的知名度；通过政务网在线访谈、行风在线，现场听取市民建议、解答职工问题，促进工作改进；加大政务公开宣传力度，全面推进业务宣传。上述举措为住房公积金扩面工作的推进营造了良好的社会氛围。二是积极协调。协调市工商局，对全市破产和吊销企业单位进行了一次全面摸底,有针对性地加强了全市100多个应建未建企业的催建力度；协调市人事、财政、劳动等部门研究解决了2006、2007两年全市4000多名军转干部的住房公积金缴交问题。三是科学执法。建立了领导公开接访制度，加大了职工投诉处理力度；加强了与市法院、法制办、仲裁等部门的协调，行政执法工作更加顺畅；充实了执法工作力量，新增执法人员25名。全年共受理投诉案77件，追缴到位住房公积金达1948万元。
    取得成绩的同时，也应清醒地看到不足。从2004年——2008年的五年实缴人数来看，每年以平均约2万人的速度匀速递增，加之职工月平均工资和缴存基数的逐年递增，年度归集额以平均每年递增约5.5亿元的速度持续增长。同时也应看到，2008年的归集额13.17%的增幅为历年最低，增速同比下降4个百分点。近3年平均增长比为14.85%，反映出归集增长难度越来越大，在现行归集政策没有大的调整情况下，归集额的增长正进入一个低速增长时期。
    目前全市现有住房公积金开户122.6万人，应缴人数116.5万人。依实际正常缴存人数82.5万人计算，仅占全市参加基本养老保险人数169.6万人的48.64%，住房公积金缴存覆盖面急需扩展。从全国范围来看，由于受客观条件的制约，扩大覆盖面、提高覆盖率既是各管理中心的工作重点也是普遍存在的工作难点之一。虽然2008年我市住房公积金缴存职工数创历史新高，然而全市“封存”职工人数规模仍然较大，在现有开户的122.6万人中封存账户的达38.68万人，占总开户人数的31.55%，与实缴人数之比为1:2.13。因此，提高职工公积金缴交率的工作依然任重道远，扩大公积金覆盖面依然是一项长期而艰巨的工作。
  （二）个贷发放额、支取额创历史新高同时增速放缓
    从2007年贷款走势来看，呈“前低后高”趋势，但2008年的贷款走势较为平缓。1-6月发放个贷14.78亿元，同比增长4.81亿元，同比增幅48.2%；7-12月发放个贷15.72亿元，同比增长0.42亿元，增长幅度与上年基本持平；下半年发放个贷较上半年仅增加1亿元，小幅增长6.77%。从全年5.23亿元的增长额，20.7%的增幅来看，上半年的增幅对全年的增幅贡献率达92%。反映出2008年愈演愈烈的金融危机和楼市低迷，沉重打击了购房者的信心，人们对未来房地产市场的发展走向普遍不够乐观，老百姓普遍持币观望。楼市的低迷直接影响到下半年包括公积金贷款在内的各类房贷业务额增速回落。
    但公积金个贷业务在房地产市场发生较大逆转的同时并未急速下滑，而是逆势而上，尤其是第四季度走出低谷，继续缓慢增长。其主要原因：一是市管理中心适时把握国家和市政府对房地产市场的宏观调控政策，及时出台了放宽申贷条件、降低首付款比例、提高贷款额度、延长贷款期限等一系列住房公积金个贷“新政”；二是央行5次调低住房公积金贷款利率，五年期以下年利率由4.77%（2008年9月15日前）降至3.33%（2008年12月23日起），五年期以上（含五年利率）由5.22%（2008年9月15日前）降至3.87%（2008年12月23日起），分别下降了1.44个百分点和1.35个百分点，强烈刺激了居民积极的刚性购房需求；三是2008年还有一个特定的因素，就是机关配售住房的启动以及向单位定向销售的商品住房项目的开盘，此因素拉动的贷款额约5亿元，约占2008年度发放额的16.39%。
    公积金个贷业务的增速放缓导致住房消费类提取额增幅迅速回落。住房消费类提取主要包括购房一次性提取和冲还购房贷款的提取。二者之和占年度提取总量的79.04%，同比约下降了4个百分点。此两类提取增长比分别为10%、9.4%，均低于年度提取总额14.1%的增长比。住房消费类提取额增幅逐渐放缓的主要原因是：一方面由于楼盘销售量的下滑和房价的松动极大地打击了市场信心，在买涨不买跌的心理作用下，投资型和投机型需求不同程度地退出市场，自住型刚性需求者的购房意愿相应降低。全年因购房一次性提取公积金的金额和人数均在波动。另一方面由于金融危机的影响，部分中小企业面临经营困难或倒闭，使得人们对今后的就业形势、收入预期发生改变，从而对改善型的住房需求带来较大冲击。潜在的改善型住房需求者不得不在改善的时间、费用上做出调整，以应对经济下滑可能带来的收入减少。新增贷款增速的放缓直接导致了“年冲还贷”提取额的增幅回落。
    （三）贷款余额增长迅速，业务收入、增值收益大幅增加
   增值收益同比猛增主要得益于2007年连续五次上调公积金贷款基准利率的累积效应在2008年显现的结果。2008年央行连续4次下调住房公积金存款利率，5次下调贷款利率。由于目前住房公积金贷款利息的计息规则是存量贷款按照每年1月1日的贷款利率执行，增量贷款按照发放日的贷款利率执行，2007年底72亿元的存量贷款按照2008年调整后的利率执行，导致贷款利息大幅提高，使得个贷利息收入达到了4.14亿元，占业务收入的67.4%，直接推动了住房公积金业务收入的大幅增加。全年实现业务收入6.14亿元，同比增加1.7亿元，增幅达38.3%。
    支付缴存人利息的是按计提日的挂牌利率执行，这种计息规则，使业务支出同比下降了4%。
    可见，2008年增值收益能够大幅度增长147%，既是业务收入大幅增长，亦是业务支出小幅下降二者共同作用的结果。2008年全年实现增值收益3.075亿元，其中的89%即2.74亿元用于上缴城市廉租住房建设补充资金。  
    三、影响2009年住房公积金运行的潜在因素分析
    基于2008年住房公积金发展现状，结合我国经济、政策环境和青岛经济发展的基本面，2009年青岛住房公积金发展既面临着发展机遇，也面临着严峻的挑战。  
    （一）宏观经济环境的变化可能对住房公积金缴存人数和归集额的增长带来不利影响
    尽管2008年住房公积金的缴存人数、归集额均创出历史新高。但随着宏观经济环境的变化，住房公积金的以上两个指标可能会受到不利因素的影响。首先是缴存人数。回顾本市住房公积金缴存人数的变动情况和职工人数的变动情况，对比分析可以看出，公积金缴存人数和经济结构的转型、经济发展的速度有一定的关联性。除2005年住房公积金缴存人数增长5.72万人之外，从2006年起至2008年平均每年约以2万人的增速小幅匀速递增，至2008年已达到较高的增长水平，但目前受国际金融危机的冲击，我国经济增速高处回落，企业的景气指数下降，经济、就业等指标可能转弱，许多企业类单位可能大量裁员，从而对住房公积金缴存人数的持续增长可能带来不利影响。其次是对归集额的影响。一方面，缴存人数的变动会直接影响到归集额的变动。另一方面，在经济增长速度回落阶段，许多企业可能降低职工工资标准或降低缴存比例，职工工资性收入的增长可能会受到严重影响，而住房公积金月缴存额的增长有赖于工资收入的增长。所以，在经济增速回落阶段工资收入的增长受限会导致住房公积金归集额的增幅受限。
    （二）公积金存贷利差的缩小以及新增贷款余额的增速放缓，将使增值空间被大幅压缩
    目前经过2008年的多次利率下调，调整后的住房公积金利率体系出现了存贷利差缩小的现象，对公积金增值收益造成的不利影响将在2009年显现。
    由于住房公积金增值收益的增减主要取决于存贷利息差和个贷余额。2008年增值收益同比猛增主要得益于2007年连续五次上调公积金贷款基准利率的累积效应结果。而2009年经过2008年的多次利率下调后，一方面2008年的存量贷款余额在2009年的利息收入将同比大幅下降，预计约减少5300万元；另一方面假设以2009年贷款新发放30亿元，当年回收贷款15亿元，当年实际发放贷款新增为15亿元的情况下测算新增贷款年利息收入预计约3600万元。综合存量贷款与增量贷款两方面利息收入，预计2009年个贷利息收入将较2008年减少约1700万元。
    同时，由于增值收益的增长与个贷余额的增长正相关，在存贷利差不变的情况下，如果个贷余额增长较快，那么增值收益也会增长较快。若存贷利差缩小，要维持增值收益一定的增长幅度，只有增加个贷余额，发挥规模效应。但在目前房地产市场低迷的情况下，这种可能性较小。因此，存贷利差的变化会对公积金的增值空间带来不小影响，值得进一步关注。
    另外还需注意的是，2008年11月起央行调整了商业银行住房贷款利率浮动下限，部分商业银行相继推出贷款利率7折优惠等贷款业务，使得公积金贷款与商业贷款利差进一步拉近，公积金贷款的政策性优势有所削弱，导致部分公积金个贷业务被商贷业务所分流，一定程度地影响到2009年贷款发放额的常规增长。
    （三）国家和市政府相继出台的楼市利好新政将为2009年公积金的发展提供更多机遇
   展望2009年经济形势，虽然目前我国经济遇到了暂时的困难，经济增长速度有所回落，但经济发展的基本面和长期趋势没有改变。2009年伊始，楼市新政利好连续出台，从央行大规模降息，再到住房交易环节的减免税费，接着四大国有商业银行集体宣布放松存量放贷优惠政策，使我们在2009年面对危机和挑战的同时也看到了机遇和希望。同时，中央及地方政府拉动经济、助推房市的一系列政策，从长远来看将加速中国的城市化进程，为下一轮房地产景气周期奠定了基础。
   从青岛来看，自2008年下半年起，市政府相继出台多项政策措施，不仅能让有刚性需求的消费者，特别是首次置业及结婚置业两项刚性需求者得到真正的实惠，买到心仪合适的住房，同时也能带动楼市的积极发展，对低迷的楼市无疑是一场及时雨。因此，可以说，2009年，青岛房地产市场即将迎来一个利好集中实施调整期。从市管理中心工作的实际来看，2008年推行的贷款“新政”等一系列积极措施，势必对扩大覆盖面、增加缴存人数、拉动个贷需求产生积极影响，而且所产生的效应将延后在2009年释放并进一步扩大。
   综上分析，这一系列利好使我们应该对2009年青岛房地产市场健康发展充满信心，同时对住房公积金业务发展也是一个良好的机遇。